事故物件について
事故物件？再建築ができない物件でも再建築できます。
高く手放すために
2020年06月17日
再建築ができない土地・建物も
再建築ができます。
再建築が出来ない一般的な例を挙げると、
●建築基準法の道路に間口が2ｍ接していない
●建築基準法の道路ではない
などがあります。
そこで今回は、再建築が可能になるものの例を挙げて、
わかりやすく解説していきたいと思います。
再建築が可能になる例
方法①隣の土地を買い取る。
再建築ができない理由として、
「接道義務を果たしていない」という例があります。
接道義務とは、
‘‘建築基準法の道路に間口が2ｍ以上接していなければならない‘‘
ということを義務づける制度です。
（‘‘再建築不可（43条但し書き道路！）は事故物件？‘‘にて詳しく取り上げています。よろしければご参照ください。）
接道義務を果たしていないと、建て替えができません。
しかし、隣の土地を買い取り、足りない間口を、
2ｍにすることで建て替えが可能になるのです。
その為には、隣地の方との交渉が不可欠になります。
たっぷりと時間をとって、話し合いの場を作りましょう。
方法②セットバックをする。
方法①でも申し上げた通り、
建築基準法の道路に間口が2ｍ接していないと再建築はできません。
そして、建築基準法の道路の幅は4ｍが必要になります
セットバックとは、
‘‘幅が4ｍに満たない道路を、敷地を後退させることにより
建築基準法の道路に必要な幅を悪保するという手法です。‘‘
4ｍに満たない道路はセットバックすることにより、
建て替えが可能になるのです。
しかし、道路の調査や測定・書類の提出や申請など
費用も時間もかかってしまいます。
（自治体によっては費用を負担してくれるところもあります。）
まずは、不動産屋や専門の業者へ依頼してみるのが無難でしょう。
ちなみに、セットバックする予定の道路は、
「2項道路」「みなし道路」と呼ばれています。
方法③
1950年以前から整備されていたものか確認をする。
建築基準法が規定された1950年よりも前に整備されていた道路や土地は、例外として、そのままの使用が認められています。
よって、建て替えが可能になるのです。
しかし、建て替える際はセットバックが必要になります。
役所へ確認しに行きましょう。
方法④但し書き道路の申請をする。
但し書き道路とは、
‘‘「建築物に問題がないこと」「接道義務を満たしていなくても安全であること」が認められれば、建物を建てられる道路のこと‘‘を指します。
（‘‘再建築不可（43条2条2項道路！）は事故物件？‘‘
にて詳しく取り上げています。よろしければご参照ください。）
但し書き道路の申請して認められれば、
建物を建て替えることが可能になるのです。
まとめると、
方法①隣の土地を買い取る。
方法②セットバックをする。
方法③1950年以前から整備されていたものか確認をする。
方法④但し書き道路の申請をする。
になります。
以上、4つの方法を挙げてみました。
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