事故物件について
金融！事故物件になる前に？親族間売買！
金融！事故物件になる前に？親族間売買！
【売買（親族間）、贈与、相続の違い】
【売買（親族間）】
相続より費用がかかりますが、いつでもできるという点があります。
相続税対策になったり、様々な使い方があります。
【贈与】
売買と同様にいつでもできるという点があります。
しかし、この三つの中で流通税が一番高く、気軽に選ぶことができません。
【相続】
親から子へ名義変更する際にかかる費用が最も安く済みます。
しかし、親が亡くなるまで名義変更ができないというデメリットもあります。
【親子間・親族間売買手続きについて】
【親族間で売買する例】
●「様々な事情で母親と弟名義で当初に住宅ローンを借入した自宅を、実際に住宅ローンを返済を行ってきた自分の名義に変更したい」
●「結婚して配偶者の家に同居するごとになり、自分名義の実家マンションの持ち分と住宅ローンの残債務の負担を兄に変更し、名義も譲りたい」
●「父親の住宅ローンの残債務を建て替えし、父親名義の実家を自分名義に変更したい」
●「設備が古い叔母名義の老朽化したアパートを、自分名義に変更して建て替えたい」
●「相続が発生して争族にならないように、兄弟達と共有名義の土地を単独名義に変更したい」
●「住宅ローンを借入せずに、親名義のマンションを現金で分割支払いで購入したい」
●「建物だけ名義が母親のため、現金（キャッシュ）で買い自分名義に変更したい 」
●「実家の自分名義と住宅ローンの借入を弟に変更したい」
●「思入れの自宅を他人に売却するよりも、身内間で売買し残したい」
兄弟・姉妹間や親子間で不動産の「売買」（注1）を行うことが一般的です。
注1.状況により、不動産を贈与する代わりに住宅ローンの借入債務を引き継ぐ「負担付贈与」を取り交わす場合もあります。
負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。 個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。
【親族間売買においてのメリットとデメリットの例】
【メリット】
●不動産と融資の名義と、融資の実質的な返済者が異なる場合に、実態に合わせることができる
●不動産と融資の名義を実態に合わせることで、売主が新たな家を購入することができる
●ケースによっては、新たな融資を組むことで、月々の返済額を減らすことができる場合がある
●住み慣れた家を他人に売らずに済む
●将来の相続を見据えて、不動産の権利関係を整理することができる
【デメリット】
●売買価格によっては、買主に贈与税がかかったり売主に譲渡所得税がかかったりすることがある
●登録免許税、不動産取得税、仲介手数料などの諸費用がかかる
●親族間売買の融資を取り扱う金融機関が少ない
●通常の住宅ローンの金利では借りられないケースがある
●マイホームを売ったときの特例や、‘‘住宅借入金等特別控除‘‘が使えない場合がある
【注意するポイント】
①譲り受ける者が住宅ローンの利用を希望しても、
恣意的融資・ローン事故や不正売買等を防ぐため、
融資が受けられない場合があります。
金融機関に融資されやすくするためには・・・
不動産業者で経験豊富な仲介業者にお願いする！
→注意点が多く、ご自身で手続きを進めるのは困難を極めているかもしれません。特に、住宅ローンなどの融資をご利用になる場合、金融機関は、売買代金の設定（不動産価格の根拠）や売買契約書等の作成などに専門家や不動産業者の関与を必ず求めてきます。
通常取引の不動産を第三者に売却する場合、売買のお手続きは不動産仲介業者にお願いするのが得策でしょう。理由は、不動産を『売りたい』、『買いたい』、という情報は、不動産仲介業者が収集し発信しているので、早期の売却や高値な価格での売却が実現できる可能性が高いからです。
しかし、親族間売買の背景や事情、物件等に問題がなければ
融資が可能である金融機関も多いです。
②譲渡者は、譲渡所得税が課税される場合がある。
なお、譲り受ける者が「特別の関係がある者」に該当する場合、
居住用不動産の特別控除が適用できず、譲渡所得税が課されることとなります。
（租税特別措置法第31条の3、租税特別措置法施行令第23条の3、同施行令第23条）
③親族間で直接に譲渡契約すると、当事者間の条件や物件内容の説明に
食い違いが発生したり、代金の支払いを巡っての紛争になることがある。
【まとめ】
親族間売買は、贈与や相続と間違われやすいので注意が必要。
メリットとデメリットをよく考え行うこと
売買の際には、仲介業者や専門業者に手伝ってもらいましょう。
