事故物件について
事故物件と比喩される市街化調整区域とは
事故物件と比喩される市街化調整区域とは
市街化調整区域とは
●建物の建設(市街化)を抑制する地域のことです。
無秩序な市街化の拡大を防ぎ、計画的な市街化を行う地域のことを指します。
特徴
●自然豊かで、農業・林業を行っている用地が広がる地域です。
高層ビルや商業施設などの高い建物が建てられにくい為、比較的静かな環境で過ごせるでしょう。しかし近くに病院、スーパー、コンビニといった生活するのに必要な施設がない為、不便に感じることも多々ありそうです。
注意点
●金融機関での融資が通りにくかったり、融資額が軽減されたりする場合があります。
市街化区域に比べて土地の市場価値が低い市街化調整区域は、担保の価値が低いため差し押さえをした際に、残りの額を賄えるほどの価値で売ることができない場合があります。
●電気・ガス・水道などのインフラが整備されていない場合があります。
市街化調整区域は人が住むために建物を建てることが原則として認められていないので、設置する際の費用は自己負担になります。また市街化を抑制する地域になるので設備工事の際、自治体から助成金が受けられなかったり設備が遅れたりする場合があります。
安価で土地を手に入れられるメリットがある反面、リスクがあることを覚えておく必要があります。
開発許可について
リスクが伴う市街化調整区域は、不動産売買において一般的な土地よりも不利な面があります。しかし、絶対に売れないというわけではありません。
●市街化調整区域でも開発許可を貰えば建物を建てられる場合があります。
建物を建てることが制限されている市街化調整区域ですが、一定の条件を満たせば開発許可を取得できる場合があります。
開発許可 基準
1)
技術基準(法第 33条)
道路・公園・給排水施設等の確保、防災上の措置等に関する基準です。
→地方公共団体の条例で、一定の強化又は緩和、
最低敷地規模に関する制限の付加が可能です
2)立地基準(法第 34条)‥市街化調整区域にのみ適用されます。
市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、
許可できる開発行為の類型を限定しています。
例イ
周辺居住者の利用の用に供する公益上必要な施設又は
日用品店舗等日常生活に必要な施設の用に供する目的で行う開発行為(第1号)
ロ
農林水産物の処理、貯蔵、加工のための施設の用に供する目的で行う開発行為(第4号)
ハ
地区計画等の内容に適合する開発 (第10号)
ニ
市街化区域に近隣接する一定の地域 のうち、
条例(開発許可権者が統轄する地方公共団体が定める。以下同じ。)で
指定する区域において、条例で定める周辺環境の保全上支障がある用途に
該当しない建築物の建築等を目的とする開発行為(第11号)
ホ
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、
かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と
認められる開発行為として、条例で区域、目的等を限り定めたもの(第12号)
へ
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、
かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と
認められる開発行為で、あらかじめ開発審査会の議を経たもの(第14号)‘‘
国土交通省 都市・地 域整備局 都市計画課 参考
これは一例です。開発許可の要件は自治体によって異なります。
また開発許可を取得しなければならないのは、
新たに建物を建てる時だけではありません。
増改築またはリフォームをする際にも必要になります。
事前に開発したい地域のエリア担当者に問い合わせておくと安心でしょう。
ポイント
●開発許可の要件が緩和されている土地ほど売れやすい傾向にあります。
【例】地目が農地ではなく宅地である→建て替えが可能な場合があり、売却に有利。
●建築や建て替えが許可されない場合でも、土地の活用法はあります。
①駐車場
規模にもよりますが、初期費用も数十万円程度から行うことが可能です。
また需要が見込める場所であれば利益を上げることもできます。
その反面、需要がない場所を選んでしまうとリスクを伴います。
しっかりと周辺環境を把握した上で始めることが大切です。
②資材置き場
建設業者等の資材置き場として活用されるケースも比較的多く見受けられます。
大きな利益は見込めませんが、初期費用もほぼかからない為、
活用しやすい方法でしょう。
③ソーラーパネルの設置(太陽光発電)
日当たりやインフラ設備等などの条件はありますが、
安定した高い利益が得られるでしょう。
‘‘再生可能エネルギーの固定価格買取制度‘‘により
10年間から20年間は固定価格で電気を売ることが出来ます。
その為、初期費用は数百万円から・・・と費用はかかりますが、
安定した高い利益を得られるということから
将来を見据え検討されてみてはいかがでしょうか。
まとめ
●原則、市街化調整区域には建物が建てられない。
●しかし、条件さえ満たせば建てられる可能性がある。
●建設・建て替えをする際は、様々なリスクを考え慎重に検討することが大切。
市街化調整区域は仕組みが複雑な為、
自治体や専門の不動産屋に相談することが売却をスムーズに行うコツでしょう。
「事故物件のいろは」では、お客様からのご相談を受け付けております。
お気軽にお問い合わせください。ご相談お待ちしております。