事故物件のいろはでは、事故物件の買取のご相談や売却のご相談にまつわるコラムや事例、そもそも事故物件とは何かについて、分かりやすくお伝えしています。

建蔽・容積率オーバーについて

 

建蔽率や容積率をオーバーしている物件のことを、既存不適格建築物と言います。

 

昭和46年（1971年）以降、法令の改正により建蔽率や容積率の都市計画が定められました。

この法令が定められる前に建てられた、建蔽率と容積率がオーバーしている物件を既存不適格建築物と呼びます。

そして、着工時の法令や基準に適合することを条件としている為、原則そのまま使用していても違法にはなりません。

しかし、増築や建替えを行う際には法令に適合するよう建築しなければなりません。

 

●完了検査を受けているかの確認

完了検査を受けている物件は検査済証を貰えます。

検査済証は新築時に適法な物件であったという証明になるので、既存不適格建築物かを判断するための重要な材料となります。

 

●既存不適格建築物は売却しにくい？！

建蔽率や容積率がオーバーしていると、建て替える際に建築確認申請が必要になります。

売却がしにくいという理由から、担保評価額が低くなっているため、銀行からの融資を受けるのが難しい場合があります。また、建蔽率・容積率がどれくらいオーバーしているかによって融資が受けられるかが左右されます。売却を検討される前に、正しい建蔽率と容積率を把握しておくことが大切です。

 

●既存不適格建築物の売却方法

①現状のまま売る。

法令が定められる前に建てられた、建蔽率・容積率がオーバーしている物件は建築確認申請が必要な増築、建て替えがない限り、そのままの使用が認められています。

建蔽容積率がオーバーしている物件ということは、通常建築できる面積より広く建てられているということです。その為、広さを重要視している買主であれば需要があります。

 

②更地にして売る。

●建物を解体して土地として売るという方法

●古家付き土地として売る方法

安く土地を探している人に需要があります。

しかし、買主側の費用の負担（解体費）が大きいので、売価の際に減額を求めてくると思われます。買主との交渉が鍵となります。

 

③業者へ依頼する。

即、売却したい場合や売買をスムーズに行いたい場合は業者へ買い取りを依頼するのも一つの手です。

既存不適格建築物などのワケありの物件を扱っている専門の業者も御座います。

いくつかの業者へ相談をしてみてはいかがでしょうか。

 

●まとめ

①既存不適格建築物とは、法令が定められる前に建てられた建蔽容積率オーバーの物件。

②既存不適格建築物かを判断するために完了検査の有無を確認する。

③銀行の融資を受けられるかは、建蔽容積率がどれくらいオーバーしているかが鍵。

④売れない既存不適格建築物はない。

 

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